Il Cuoio cerca casa, apprezzate le Cerbaie. Punto sul mercato

“Già dal 2017 vediamo una situazione del mercato immobiliare sulla compravendita dinamica nei comuni di Fucecchio, Castelfranco di Sotto, San Miniato e sulle colline delle Cerbaie. Il mercato invece semrba essere più rallentato su Santa Croce sull’Arno”. E’ uno scenario dinamico e interessante quello del mercato immobiliare nel Comprensorio del Cuoio come tratteggiato da Carmine D’Onofrio e Rosaria Cesare della Tecnocasa di Fucecchio, tra i principali osservatori immobiliari del distretto.

“Tracciare un andamento del mercato è sempre un’operazione delicata in cui bisogna tenere conto i vari fattori – spiega D’Onofrio –. Noi, per la tipologia di lavoro che facciamo, cerchiamo di avere il polso della situazione centro per centro, quasi quartiere per quartiere. I fattori che contribuiscono a questa fase sicuramente dinamica e interessante del settore sono molti, a partire da un’economia e accesso al credito bancario che non è mai stato così basso. Si parla di tassi per un mutuo che in questi mesi oscillano tra 0,80 per cento e il 2 per cento anche se sicuramente tenderanno a risalire in futuro. L’altro fattore è la situazione degli immobili: sul mercato le case ci sono e di varie tipologie. Inoltre noi facciamo una ricerca quotidiana sia sugli immobili che sul mercato per far incontrare la domanda di chi cerca casa e l’offerta di chi la vende, cercando sempre di allineare le richieste ai prezzi di mercato reali”.
A confermare le parole di D’Onofrio della Tecnocasa di via Roma a Fucecchio sono i dati sui contratti stipulati nel corso del 2017 e gli incrementi. I due comuni che hanno visto crescere gli atti notarili di compravendita per un’abitazione sono Castelfranco di Sotto e San Miniato con Fucecchio che partiva già da una posizione più alta e che nel 2017 ha confermato i dati di un Comune interessante per l’acquisto di una casa. A Castelfranco di Sotto l’incremento è stato del 22% rispetto all’anno prima, con 93 contratti stipulati su un bacino di circa 6mila unità immobiliari, a San Miniato l’incremento è stato del 18% con 228 contratti chiusi dal notaio su un bacino di 10mila unità immobiliari. A Fucecchio sono stati stipulati 151 contratti confermando l’andamento del 2016 su un bacino di 8mila case. In flessione invece è risultata Santa Croce sull’Arno, dove le compravendite sono state 95 con un calo del 14% rispetto all’anno precedente. A Santa Croce, l’agenzia Tecnocasa di Fucecchio stima sulla base dei dati ufficiali degli enti preposti un bacino di circa 6mila abitazioni. Un mercato complessivamente in movimento. A spiegare questi dati sono D’Onofrio e Cesare.
“Parliamo da alcune considerazioni generali – dice d’Onofrio –. La facilità di accedere ai prestiti bancari, per esempio e il livellamento dei prezzi delle abitazioni verso il basso ha mutato le richieste del mercato. Se 15 anni fa si cercava l’appartamento da 80 o 85 metri quadri in condominio, adesso si cerca la casa di fascia già superiore perché in sostanza il prezzo di mercato attualmente è lo stesso. Per fascia superiore – precisa il responsabile dell’agenzia – si intendono case tra i 115 e i 145 metri quadri che mediamente hanno un valore di mercato tra i 130mila e i 140mila euro. Case che hanno tre camere cucina e sala, quindi immobili spaziosi. C’è anche una tendenza a non voler vivere in condomini molto grandi: chi si sposta cerca case singole bifamiliari o al massimo con quattro famiglie, possibilmente dotate di un po’ di giardino. Sui centri storici c’è da fare alcune precisazioni: a Fucecchio, un certo mercato le case del centro storico lo hanno sempre mantenuto per uso abitativo o professionale. Poi a Fucecchio notiamo che ha molto mercato anche ciò che si trova nella aree di espansione urbana. Diciamo che Fucecchio è fortemente appetibile per gli acquirenti italiani e per le famiglie di origine cinese e albanese, anzi notiamo che molti degli acquisti che curiamo oltre che da parte degli italiani sono di cinesi o albanesi. A incidere comunque in generale sono i servizi, i prezzi e la vivibilità del tessuto urbano, oltre che la tipologia di immobile: a Fucecchio abbiamo una gamma di immobili che ci permette di andare incontro a varie richieste di mercato. Oggi in ogni caso per vendere una casa bisogna stare nel prezzo di mercato perché il cliente non è uno sprovveduto e quando entra in agenzia conosce bene le quotazioni, quasi quanto noi che ogni giorno ci muoviamo sul territorio per visionare e valutare immobili. A San Miniato, il centro storico rimane una zona fortemente appetibile, dove addirittura abbiamo un rialzo dei prezzi: mediamente per comprare una casa nel centro cittadino di San Miniato servono dai 160mila euro in su. Quindi si parte già più alti che nel resto del comprensorio. Ma anche a San Miniato basso i prezzi sono mediamente più alti. A determinare questa situazione sono principalmente due fattori: i servizi e la vicinanza dell’Empolese al comune di San Miniato. Spesso troviamo clienti che si spostano da Empoli a San Miniato e quindi, essendo Empoli un bacino di popolazione piuttosto grande, è chiaro che la domanda tende a salire e quindi aumenta il prezzo. Sul centro storico ovviamente incide il pregio del centro cittadino”.
A Santa Croce, a determinare una flessione del centro storico per lo più sembrano essere due fattori: una minore presenza di servizi, ma soprattutto una tipologia abitativa che non è più in linea con il mercato, ovvero un tessuto urbano fatto per lo più di condomini e appartamenti, il vecchio modello di sviluppo che in Toscana si è seguito fino agli anni ’90. In qualche modo, quindi, il mercato ribassato di questi anni sta spazzando via il modello urbanistico dell’Unité d’Habitation teorizzato da Le Corbusier e in Toscana spesso rideclinato in misura più contenuta, ma pur sempre nella forma del condominio. “A Santa Croce – spiega infatti D’Onofrio – il principale problema è rappresentato dal fatto che sono poche le case che rispondono alla tipologia abitativa a cui si faceva riferimento – ovvero dai 115 metri con nuclei composti da poche famiglie -. Questo fa si che, con i prezzi attuali, il mercato si orienti su una fascia di abitazione più alta e quindi fa diminuire l’offerta su Santa Croce come dimostrano i dati sulle compravendite del 2017”.
Il caso di Castelfranco invece è addirittura più variegato. Castelfranco ha un mercato immobiliare vivace, in tutto il comune tranne che nel centro storico. Le case del centro storico non hanno mercato: un problema in questo caso sicuramente legato alla presenza di pochi servizi e al fatto che gran parte degli immobili allocati sono abitati da famiglie di stranieri. “E’ difficile dire con precisione cosa sta accadendo nel centro storico di Castelfranco, sicuramente il fatto che non vi siano rimasti molti servizi incide, ma gli altri fattori non sono ben identificabili. L’unica cosa certa è che vi sono molti immobili vuoti che non hanno mercato nonostante in alcuni casi i proprietari abbiano anche investito in ristrutturazioni e abbiano creato dei prodotto di pregio – spiegano alla Tecnocasa di Fucecchio”.
Infine, le frazioni sulle colline delle Cerbaie rappresentano un altro territorio ancora, sia quelle del comune di Castelfranco come Orentano e Villa Campanile, ma anche l’unica frazione di Santa Croce, Staffoli e quelle di Fucecchio a cominciare da Galleno e per arrivare fino a quelle più spostate a est come Torre e Massarella. “Qui – spiega Rosaria Cesare – si cambia tipologia abitativa. Spesso si tratta di case piuttosto grandi, immobili anche di pregio ma che vanno sul mercato a prezzi bassi perché hanno magari bisogno di interventi di ristrutturazione parziali. Spesso si trovano case molto grandi in posizioni di pregio a prezzi che oscillano tra i 90-100mila euro e i 120mila. Poi ovviamente c’è da spendere qualche decina di migliaia di euro per i lavori. Complessivamente, comunque, si tratta di immobili che hanno un mercato anche se ovviamente è più ridotto. Noi spesso offriamo in questi casi anche consulenze attraverso professionisti con cui collaboriamo per garantire il miglior servizio al cliente e fornire già ciò che serve per valutare i lavori da fare, sempre nella logica che non è possibile vendere se non si conosce ciò che si vende e sopratutto cosa cerca il cliente”. La Tecnocasa infatti, esiste a Fucecchio da 8 anni e oltre alle compravendite e al mercato degli affitti, offre al cliente una serie di servizi e consulenze che si basano sulla conoscenza del territorio, palmo a palmo, del mercato, delle agenzie, del mercato sia per chi vende che per chi compra e questo è possibile farlo solo attraverso un lavoro quotidiano. “Inoltre – precisa D’Onofrio – noi in tutti i casi seguiamo il cliente fino al raggiungimento dell’abitabilità di ciò che ha comprato, oltre che a poter erogare una serie di servizi, dalla ricerca del prodotto bancario migliore fino alle volture dei contratti delle utenze e agli interventi strutturali sugli immobili dove siano necessari. Tutto attraverso professionisti esterni con cui siamo convenzionati, ma soprattutto noi facciamo un lavoro preventivo di valutazione dell’immobile per capire se è nel mercato come prezzo e caratteristiche. In qualche modo, quello che proponiamo è già stato valutato in agenzia”.