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In attesa dell’ostello di piazza Mazzini (leggi qui Gestore esperto per l’ostello, aperto il bando) e con l’Hotel Miravalle ancora in cerca di un futuro (leggi qui Miravalle, il comune vuole almeno 60mila euro l’anno), San Miniato è pronta a portare all’ombra della Rocca anche un’altra forma di ricettività, quella del cosiddetto “albergo diffuso”. L’idea è quella di “mettere a sistema” 9 immobili del centro storico attualmente inutilizzati, di cui 8 di proprietà privata, in modo che possano funzionare come un’unica struttura ricettiva da affidare nelle mani di una nuova società a gestione giovanile. E’ uno dei progetti che il comune di San Miniato ha inserito nel bando del cosiddetto Piu, il “progetto di innovazione urbana” per il quale la Regione ha messo sul piatto 46 milioni di euro, e che per il comune di San Miniato vede in cantiere una serie di opere pubbliche messe a punto dal settore lavori pubblici.
Per farlo, l’amministrazione ha redatto un dettagliato studio di fattibilità che prova a tracciare le linee guida dell’operazione, individuando una serie di immobili sfitti, le possibili tariffe per l’alloggio e gli introiti per gli eventuali futuri gestori. A dettare le regole dell’albergo diffuso è la legge regionale n.71 del 27 novembre 2013, che ebbe come relatore e primo firmatario l’allora consigliere regionale Pier Paolo Tognocchi. Legge che permise di sopperire ad una carenza normativa in materia, stabilendo che l’albergo diffuso deve essere realizzato usando edifici già esistenti “all’interno di una determinata area del centro storico, a gestione unitaria e centralizzata, ma con servizi e camere dislocate in edifici distanti a non più di 500 metri dalla reception”. Nel 2013 il tema fu anche al centro di un convegno a Buti, nel quale l’albergo diffuso fu presentato come opportunità di rilancio per i borghi sotiric della campagna pisana. Ancora poche, tuttavia, le esperienze già attive in regione: appena 7 in altrettanti centri storici toscani, tra cui Peccioli che rappresenta al moemento l’unico esempio pisano attualmente operativo.
Fattibilità e ipotesi progettuale
Secondo lo studio redatto dagli uffici comunali, “i numeri della ricettività di San Miniato negli ultimi anni – si legge -, nonostante la grave crisi economica, presentano valori crescenti e indicano buone prospettive di ulteriore sviluppoo, in controtendenza rispetto ai dati provinciali. Si ritiene quindi che San Miniato potrebbe raccogliere numeri ancora più importanti se fosse in grado di intercettare e soddisfare una crescente e sofisticata domanda turistica interessata a soggiorni nel centro storico”.
Da qui l’ipotesi avanzata dal comune in collaborazione con un’agenzia immobiliare di San Miniato, che ha individuato una serie di proprietari disposti ad aderire all’esperienza dell’albergo diffuso. Immobili ubicati in vari punti del centro: via Conti, piazza del Popolo, via Battisti, via San Carlo, via Guicciardini, via Carducci e via Maioli, ai quali si aggiungono i locali dell’ex ufficio cultura e l’adiacente torre di Matilde (facenti parte del complesso dell’hotel Miravalle), che il comune metterebbe a disposizione del progetto come reception dell’albergo diffuso. Il tutto per una superficie complessiva di 1500 metri quadri e un totale di 42 posti letto, “ampliabili nel tempo – si legge – fino ad un massimo di 80-100 posti”.
Costi e ricavi secondo le stime del comune
Secondo le ipotesi dell’amministrazione, l’investimento per il restauro e la messa norma dei locali richiederebbe 300mila euro. “Ipotizzando un utilizzo minimo per ogni appartamento di una settimana ogni mese – si legge ancora nella relazione tecnica – e considerata una media di 3 posti letto per ogni appartamento, si ottiene una stima di 3528 presenze l’anno (calcolate in base ai numeri dei flussi turistici 2014)”.
Lo studio ipotizza quindi una tariffa media di 50 euro a persona al giorno che produrrebbe così un introito annuo di circa 176mila euro. “Si prevede che dei 50 euro a persona al giorno – prosegue il documento – il 50% vada a beneficio del proprietario dell’immobile ed il 50% alla struttura dell’albergo diffuso, così che mediamente ogni appartamento utilizzato una settimana al mese produce ricavi per 6300 all’anno, pari a 525 euro al mese. Ovviamente se l’utilizzo fosse superiore, ad esempio di due settimane al mese, ogni alloggio renderebbe al proprietario il doppio, ovvero 1050 euro al mese. In relazione ai suddetti numeri di presenze, si avrebbe così un introito lordo di 110mila euro l’anno che al netto di spese di gestione, ammortamenti e tasse, si ridurrebbe a circa 50-55mila”.
Fattibilità e incognite
La fattibilità del progetto, come detto, dipende in gran parte dall’esito che i comuni del comprensorio otterranno nel bando regionale dei cosiddetti Piu, nonché dall’interessamento di eventuali nuove imprese giovanili e dalla capacità di coordinamento con i vari proprietari. Un progetto non impossibile ma comunque complicato, soprattutto in un centro storico che non vanta ancora flussi turistici paragonabili ad altri centri della Toscana, e sul quale incombono ancora le incertezze legate al futuro della ricettività tradizionale da un lato, con la questione del Miravalle ancora tutta da definire, e dell’accoglienza “povera” dall’altro, in attesa di conoscere i risultati del bando di gestione per il nascente ostello di piazza Mazzini. (g.p.)